di Immobiliare Tasca 
Vendita prima casa e acquisto di un’altra (prima) casa, cosa prevede la legge
E’ possibile comprare una casa e beneficiare di nuovo dei vantaggi della “prima abitazione” anche se si è già usufruito delle agevolazioni per un altro immobile di cui si è proprietari? Vi spieghiamo cosa dice la legge.
Acquisto prima casa e diritti preesistenti su altri immobili “prima casa”
Tra i requisiti per accedere alla prima casa, la legge prevede quello della non titolarità di altro bene immobile sul territorio nazionale per il quale già si usufruisce dell’agevolazione. Il requisito è stabilito alla lett.c), nota II-bis, art.1, P.te Prima, DPR 131/1986 (d’ora in poi nel testo: “la Nota II-bis”). Ricordiamo che il DPR 131/1986 è il testo unico sull’imposta di registro.
Testualmente, la detta lettera c) prevede che, per poter usufruire del beneficio, l’acquirente non deve “essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni” in questione o di altre leggi (citate espressamente nel testo integrale della lettera, cu si rimanda); della sussistenza della condizione di cui alla lett.c) l’acquirente deve fare dichiarazione nell’atto di acquisto.
La Legge di Stabilità (art. 1, co.55, L. 208/2015), aggiungendo il comma 4-bis nella detta Nota II-bis, ha previsto che si può acquistare ugualmente il nuovo bene, e dunque usufruire dell’agevolazione per la prima casa, se entro l’anno dalla data dell’atto (di acquisto) si procede a vendere il bene che non ci fa rispettare la condizione di cui alla lett. c.
La questione pone varie domande; vi riportiamo qui alcune risposte dell’Agenzia delle Entrate.
Credito d’imposta e riacquisto prima casa
Un quesito attiene al godimento del credito d’imposta: la normativa prevede, infatti, per il caso di nuovo acquisto di bene con i requisiti della prima casa entro un anno dalla vendita di altro avente i requisiti della prima casa, la possibilità di godere di un credito d’imposta (art. 7, L. 448/1998).
Si può usufruire comunque del credito d’imposta anche se l’acquisto del nuovo bene avviene prima della vendita del bene preposseduto?
La risposta dell’Agenzia (circolare 12E del 2016) è: sì, si può usufruire. Ciò in quanto la ratio della riforma della normativa sulla prima casa è quella di agevolare la sostituzione dei beni con i requisiti della prima casa.
Se il nuovo acquisto è a titolo gratuito
L’agevolazione della nuova norma è ammessa anche nel caso in cui l’acquisto del nuovo bene (con l’impegno dell’acquirente a vendere entro l’anno) sia a titolo gratuito?
La risposta dell’Agenzia delle Entrate (circolare 12E del 2016) è sì, in quanto la normativa in materia di donazione e successione (art. 69, co. 3 e 4, L. 342/2000) richiama espressamente le agevolazioni di cui alla Nota II-bis.
Anche in questo caso, dunque, la modifica della Nota vale anche per gli atti a titolo gratuito. Nell’atto dovrà risultare l’impegno dell’acquirente a vendere il bene preposseduto alle condizioni di legge.
Se il nuovo acquisto è soggetto ad IVA
Nella Legge di Stabilità la nuova norma menziona solo l’imposta di registro: la previsione vale anche se il nuovo acquisto è soggetto ad IVA?
La risposta dell’Agenzia delle Entrate (circolare 12E del 2016) è sì, in quanto in materia di IVA agevolata la norma (punto 21) della Tab. A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972), fa espresso rinvio alla ricorrenza delle condizioni di cui alla Nota II-bis) citata.
La modifica delle condizioni di cui alla Nota II-bis incide quindi anche sull’applicazione dell’aliquota agevolata IVA del 4 per cento.
Legge di Stabilità e immobile che non fruisce dell’agevolazioni prima casa
Tra le altre condizioni prescritte dal DPR 131/1986 vi è quella relativa alla assenza di diritti su immobili nel comune di residenza: testualmente la lett.b della Nota II-bis prevede “che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.
L’ipotesi della Legge di Stabilità vale anche per la condizione di cui alla lett. b? Cioè, si può acquistare una nuova prima casa anche se non si rispetta la condizione dicui alla lett. b, se entro l’anno si rivende il bene “fuorilegge”? L’Agenzia ha risposto di no (circolare 27E/2016) e che la previsione vale solo quando l’immobile già nella titolarià è stato acquistato come prima casa: la ratio della norma è infatti sempre quella di facilitare la sostituzione della prima casa e non però di variare il numero dei destinatari del beneficio…………….leggi tutto l’articolo cliccando nel seguente link: https://www.idealista.it/news/finanza/fisco/2017/08/08/123698-vendita-prima-casa-e-acquisto-di-unaltra-prima-casa-cosa-prevede-la-legge
(fonte: Idealista.it)
