Manovra 2020: le principali novità per il settore immobiliare

Manovra 2020 – Legge di Bilancio 2020 (L.n. 160/2019) e Decreto Fiscale (D.L.n.124/2019) convertito in L.n. 157/2019

Si riportano, di seguito, in forma sintetica, le principali novità per il settore immobiliare:

• sterilizzazione IVA (comma 3): viene confermata la sterilizzazione degli aumenti delle aliquote Iva per l’anno 2020, mentre per gli anni successivi viene previsto l’umento sia dell’Iva ridotta sia di quella ordinaria;
• mancata proroga della cedolare secca al 21% per i contratti di locazione aventi ad oggetto negozi-botteghe C/1 (la misura era stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2019 per i contratti stipulati solo nell’anno 2019 in presenza di specifiche condizioni tra cui la superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente); ovviamente si continua ad applicare la cedolare secca per i contratti di locazione aventi oggetto negozi-botteghe C/1 stipulati nel corso del 2019;
• aliquota del 10%, resa strutturale, per la cedolare secca da applicare ai canoni di cui ai contratti di locazione a canone calmierato nei Comuni ad alta densità abitativa (comma 6): (l’aliquota nelle intenzioni iniziali dell’Esecutivo doveva essere al 12,5%; non vi è stato quindi l’aumento del 25% inizialmente voluto dal Governo e al tempo stesso si è avuta la riduzione dell’aliquota prevista strutturalmente dal decreto istitutivo della cedolare secca – D.lgs.n.23/2011, art.3 – nella misura del 15% sui canoni di tali contratti ad, appunto, la misura del 10%);
• unificazione IMU-TASI (commi 738-783): aumento dell’aliquota di base per la generalità degli immobili dal 7,6 per mille all’8,6 per mille (con possibilità per i Comuni di aumentarla di 2 punti per mille o di azzerarla) e dal 4 al 5 per mille per gli immobili prima casa ancora soggetti all’imposta, ossia quelli classificati A1, A/8, A/9 (con possibilità per i Comuni di aumentarla di 1 punto per mille oppure di azzerarla; si applica la detrazione di 200 Euro).

Viene mantenuta la possibilità di aumentare ulteriormente l’aliquota massima dello 10,6 per mille sino all’11,4 per mille da parte di quei Comuni che già avevano utilizzato la maggiorazione Tasi dello 0,8 per mille.
Vengono confermate le varie agevolazioni, ma viene eliminata l’esenzione per l’immobile posseduto dagli italiani pensionati residenti all’estero e iscritti all’Aire e viene introdotta, a partire dall’1.1.2022, l’esenzione dell’Imu per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano locati.

• Aumento tassazione delle plusvalenze (comma 695): aumenta dal 20% al 26% la tassazione sulle plusvalenze realizzate in caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili prima dei 5 anni dal loro acquisto o costruzione;
• Fondo garanzia prima casa (art. 1, comma 233): al Fondo di garanzia per la prima casa di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, vengono assegnati 10 milioni di euro per l’anno 2020.
• Fondo per il sostegno alle locazioni (art. 1, comma 234) : al Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, istituito dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, viene assegnata una dotazione di 50 milioni di euro per ciascuno degli anni 2020, 2021 e 2022;
• conferma della riduzione del 50% della base imponibile per l’applicazione dell’IMU sugli immobili inagibili e inabitabili o di fatto inutilizzato e per i fabbricati di interesse storico o artistico limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni e per le unità immobiliari concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale;
• deducibilità immobili strumentali (comma 4 e comma 773): si dispone la totale deducibilità dell’IMU relativa agli immobili strumentali dal reddito d’impresa e dal reddito derivante dall’esercizio di arti e professioni a partire dal 2022 (con un anno di anticipo rispetto alle previsioni del decreto crescita), mentre nei due esercizi precedenti (anno 2020 e 2021) la deducibilità è pari al 60% e per il periodo di imposta 2019 la deducibilità è al 50%.
• proroga degli incentivi fiscali per risparmio energetico, ristrutturazioni edilizie, sismabonus, bonus mobili: proroga per l’anno 2020 delle detrazioni fiscali per le spese documentate relative a:

1. interventi di riqualificazione energetica nella misura del 65%
2. acquisto e posa in opera di microgeneratori in sostituzione di impianti esistenti nella misura del 65%
3. acquisto di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (nella misura del 50%)
4. spese di ristrutturazione edilizia indicate dall’art. 16 bis, comma 1, TUIR (nella misura del 50% con il limite di 96.000 Euro)
5. spese per l’acquisto di mobili e di elettrodomestici di classe non inferiore ad A+ (A per i forni), per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione (nella misura del 50%)
6. spese per interventi antisismici
7. spese relative ad interventi di sistemazione a verde fino ad un massimo di 5.000 Euro per unità immobiliare (nella misura del 36%): tale incentivo è previsto nel decreto Milleproroghe (D.L.n.162/2019), può quindi essere oggetto di modifiche nel corso dell’iter parlamentare di conversione del decreto che sta per iniziare;

• Eliminazione sconto in fattura e cessione credito per i lavori di ristrutturazione edilizia comportanti efficientamento energetico (comma 176):vengono eliminati sia lo sconto in fattura per l’ecobonus e per il sismabonus sia la possibilità di cedere il credito derivante da lavori di efficientamento energetico di cui al bonus ristrutturazioni, nella formulazione dell’art. 10, D.L. n. 34/19, come convertito in legge.
• Sconto in fattura lavori condominiali (comma 70):si prevede che a partire dall’1.1.2020, unicamente per gli interventi di ristrutturazione importante di primo livello di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26.6.2015, per le parti comuni degli edifici condominiali, con un importo dei lavori pari o superiore a 200.000 euro, il soggetto avente diritto alle detrazioni può optare, in luogo dell’utilizzo diretto delle stesse, per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e a quest’ultimo rimborsato sotto forma di credito d’imposta da utilizzare esclusivamente in compensazione;

• Bonus facciate (commi 219-224): detrazione al 90% dell’imposta lorda per le spese documentate (non vi sono limiti di spesa) sostenute nel 2020 per interventi di pulitura, tinteggiatura esterna, recupero, restauro degli edifici ubicati in zona A o B ai sensi del D.M.n.1444/1968) con la precisazione che sono ammesse al beneficio solo gli interventi sulle strutture opache della facciata, balconi, ornamenti e fregi. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi; se i lavori di rifacimento riguardano interventi influenti dal punto di vista termico, essi devono rispettare specifici requisiti;
• Detrazione oneri al 19% (commi 679-680) (tra cui le provvigioni dei mediatori fino a 1000 Euro; gli interessi passivi sui mutui prima casa): viene stabilito l’obbligo di tracciabilità delle spese sostenute dall’art. 15 del testo unico delle imposte dei redditi , poichè la fruizione della detrazione del 19% spetta a condizione che l’onere sia sostenuto con versamento bancario o postale oppure carte di debito, di credito e prepagate, assegni bancari e circolari (ad eccezione di quelle che spettano in relazione alle spese per medicinali e dispositivi medici, nonchè alle detrazioni per prestazioni sanitarie rese dalle strutture pubbliche o da strutture private accreditate al Servizio sanitario nazionale); è, inoltre, prevista una rimodulazione della detraibilità di determinati oneri in base al reddito (comma 629);
• Credito d’imposta per le spese sostenute per il monitoraggio ai fini della sicurezza dell’immobile (comma 118): è riconosciuto un credito d’imposta per le spese documentate relative all’acquisizione e predisposizione dei sistemi di monitoraggio strutturale continuo, con l’obiettivo di aumentare il livello di sicurezza degli immobili (demandando la definizione della relativa disciplina a una disposizione di rango secondario).

Dal decreto fiscale (D.L.n. 124/2019) collegato alla Manovra di bilancio 2020 si segnalano:

• soppresso l’articolo 23 del testo iniziale, che introduceva sanzioni amministrative per la violazione dell’obbligo, da parte di commercianti, professionisti e prestatori di servizi di accettare pagamenti con carte di debito o di credito, a partire dal 1 luglio 2020: si evidenzia, tuttavia, che l’obbligo di accettazione dei pagamenti con tali strumenti -e, quindi, di dotazione del POS – non solo resta ovviamente in vigore, ma la legge di bilancio 2020 introduce misure premiali per coloro che effettuano abitualmente acquisti con strumenti di pagamento elettronici;
• imposta di soggiorno fino a 10 euro per alcuni Comuni (art. 46): per i Comuni capoluogo di Provincia che abbiano avuto presenze turistiche in misura venti volte superiore al numero di residenti a quello dei residenti rispetto ai residenti in base all’ultima rilevazione resa disponibile da parte delle amministrazioni pubbliche competenti, l’imposta di soggiorno può essere applicata fino all’importo massimo di 10 euro per notte (attualmente il limite previsto è di 5 Euro); i predetti Comuni saranno individuati con decreto del Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze.
• modifiche al regime dell’utilizzo del contante (art. 18): viene stabilito che il valore soglia, pari a 3.000 Euro nella legislazione vigente, oltre il quale si applica il divieto al trasferimento del contante fra soggetti diversi, venga ridotto a 2.000 Euro a partire dal 1 luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021, per ridursi ulteriormente a 1.000 Euro dal 1 gennaio 2022.

(fonte: Centro Studi Fiaip)